2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。
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为进一步明晰目前各城市所面临的库存压力，研究中心对各城市目前的长短期库存压力进行了全面梳理，并对去化周期指标进行了结构性分析，对各城市不同面积段、不同户型上的分化进行了深入探析。
本次分享主要有三个部分，1、整体库存规模大小及变化，包括待售面积、狭义库存面积和广义库存面积；2、狭义及广义库存消化周期；3、结构性特征分析，包括面积段、户型。
01库存规模竣工未售、广义库存创新高狭义库存却高位微降全国待售：2022年住宅竣工未售率重回三成以上，待售面积创近五年新高、仍低于2015年高点。狭义库存规模：2020年后狭义库存进入高位盘整期，新推案减少助狭义库存不升反降；各能级走势明显分化，预期修复助一线城市狭义库存规模再上台阶。2022年行业规模虽快速下行，各地新推盘项目的开盘去化率普遍走低，但狭义库存指标却没有出现明显走高，说明房企在“以销定供”方面做的较好，在加强持销项目去化工作的同时，也有策略地降低了取得销许的速度，以时间换空间，保障库存规模指标的整体稳定。至2022年年末，典型城市狭义库存面积为3.8亿㎡，甚至较2021年末出现了小幅回落。 各能级城市表现方面，一线2022年狭义库存逆市上涨，但相比2014年的降幅仍是各能级中最大的，从中折射出的市场信心也更为坚定。在经历了2021年下半年到2022年三季度的盘整周期后，得益于优秀的销售表现，以及相对前期高点最低的各能级中最低的狭义库存规模，2022年下半年一线城市供给侧信心不降反升，2022年12月末库存达到近3807万㎡，反而较年初上升了8%左右，也是各能级城市中唯一2022年库存规模上升的。 二线城市供给侧“转向”及时，狭义库存两连降。2021年二线狭义库存指标“率先”发出了转向信号，供给侧早早开启了“以销定供”模式，2021、2022年狭义库存规模连续两年负增长。对比2014年的前期高点来看，2022年末二线城市狭义库存降幅约17%，略高于一线城市。 三四线城市信心“衰退”，需求弱市下狭义库存快速回落。相较二线城市而言，三四线城市市场的转向速度相对较慢，确定方向后的“加速度”也更快，三四线2022年年末狭义库存同比降幅高达6.5%。相较于低迷的销售端而言，三四线城市供给侧出现了更为显著的规模收缩，在市场走向不明、企业资金面承压的情况下，再加之前期土地交易量下降的影响，2022年三四线新房项目领取销许的规模明显下降，并且明显超过了新房交易规模的下降速度。 对比广义库存：2022年同比增幅达6%，仅二线城市与2019年末规模相近。从城市角度来看，2022年城市整体库存较2014年的前期高点下降了16%，但是仍有20个城市狭义库存高于2014年的整体高点。就个性特征而言，这些狭义库存高于2014年的城市主要可分为三类：第一类是规模领先城市，年住宅成交面积均在千万㎡级别或更高，如郑州、武汉、南宁等，城市的高流量吸引了大量项目进驻竞争，2017年以来库存规模均出现了快速上涨，典型如武汉狭义库存规模较2017年末上升了5倍达到2000万㎡，相比此前武汉市一年2000万㎡左右的交易量而言规模尚可，不过在交易量仅余1000万㎡左右的2022年，其狭义库存去化压力显著提升。第二类是规模扩容型城市，如兰州、芜湖等，近年来城市成交规模的提升推高了库存规模， 以芜湖为例，在2014-2015年间城市成交规模仅在100万㎡级别，而在2016-2020年期间成交规模骤升至300万㎡左右，与规模的扩容同步，这些城市狭义库存规模也同步增加，芜湖2022年狭义库存较2017年增加了157%。但是在交易规模大幅回落的2022年，这些城市狭义库存规模却难以快速调整，与第一类城市类似，处于高位的狭义库存仍需要长时间的消化。 第三类则是基数库存指标较佳，处于相对低位，如广州、深圳、南京、宁波等，以南京为例，该城市狭义库存指标一直以来均控制得较为理想，即便是在2014年的市场库存高位，南京狭义库存指标也被控制在了900万㎡以内，2022年末虽上升至990万㎡，但对比其800万左右的成交规模来看，南京狭义库存仍处于相对合理的范围。 02去化速度狭义消化周期超过2014年高点广义消化周期突破3年
狭义库存消化周期：一线城市仍低于2014年高点，三四线2022年末骤升至24个月；仍有四成城市消化周期低于2014年，杭州同比增163%仍低于10个月。
2022年消化周期超过2014年高点，突破18个月警戒线，一线城市消化周期仍低于2014年高点，三四线供求信心双双“塌方”消化周期接近2年。其中，一线城市狭义消化周期指标表现最佳。二线城市“以销定供”助狭义库存平盘，狭义消化周期与2014年高点相近。三四线供求规模“塌方式”下滑，消化周期领跑各能级城市。 从城市角度来看，2022年50城整体消化周期虽超过了2014年高点，绝大多数城市的消化周期也较2016年的低点出现明显上升，不过对比前期高点来看各城市表现明显分化，仍有22个城市的消化周期低于2014年，占比超过四成，其中大部分城市是由于狭义库存规模的回落，使得当前市场去化压力得以小于前期高点，典型如上海、杭州2022年末消化周期分别为6.9和6.4个月，较2014年末降幅均超过60%,这一方面是由于两地成交规模均维持在了1000万㎡左右的相对高位，但更重要的还是其狭义库存规模均控制在了较低水平，仅为500万㎡量级，使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。 也有少部分城市是由于交易规模上新台阶，并能够在2022年仍能保持较高水平，典型如宁波2014年时住宅销售规模仅为400万㎡量级，但是在2016年市场规模迅速扩容至1000万㎡量级水平，2022年销售规模虽同比腰斩，但仍达到了640万平方米，正是得益于交易规模较2014年的大幅提升，在狭义库存较2014年增加24%至745万㎡的情况下，2022年末宁波狭义库存消化周期仍然只有14个月，较2014年下降17%，在样本城市中亦处于相对较优的水平。 广义库存消化周期：一线城市广义消化周期仍与2019年末持平，三四线平均需8年方可去化完毕；近一半城市广义消化周期高于6年，重庆同比增三倍达到10年。库存结构小面积一房、两房库存积压中大面积三四房去化相对顺畅
分面积段来看，小面积户型供需两弱，面临比大户型更显著的去化压力，一二线城市均呈现小户型库存占比收缩，但消化周期在快速攀升的现象，而100-180㎡中大户型库存压力可控。三四线库存全面承压，特别是80㎡以下、160㎡以上产品消化周期超30个月，去化压力不容小觑。 由于城市数量较多，为了便于叙述，我们将依照分面积段的库存消化周期长短将典型城市大致分为五类——全面滞销、刚需产品承压、改善产品承压、两头承压、库存无虞。总结与展望
就各地的库存指标变动情况来看，在新房供给和产品结构的策划上，大多数城市均已较好地做到了“按需定供”，狭义、广义库存指标也因此出现了背离。但是暂缓领取销许速度终究只是一时之举，尤其是对于那些广义消化周期达到8年以上的城市，如果销售规模不能快速回复，未来供给侧势必会面临更加严酷的竞争。 购房者的预期修复也需要经历由点至面的较长过程，就库存压力的缓解情况而言，也需要经历分批次、由点至面的过程，目前上海、杭州等城市地市、楼市量价指标已经出现点状回升，下一步带动南京、西安、长沙、宁波等城市的热度回暖，最后再推动长春、大连等地优质区域库存压力修复。 整体而言，市场仍然需要温和的政策面持续保驾护航，行业舆论环境也需要正确客观的声音，特别是对于狭义、广义消化周期均处于高位的城市而言，为了修复市场信心、激活市场热度，仍然需要保证优质板块的土地供给和新房供应，库存指标不可避免地出现继续上升，即便是相对优质板块也不免会出现“指标性的阵痛”，远郊配套缺失板块、供求错配的小面积段更加需要较长时间的调整和消化。精彩问答（点击视频收看）
Q1 重点城市的广义库存指标表现怎么样？
Q2 空间尺度更细一些，除了常见的远郊刚需板块之外，还有哪些类型的板块库存压力比较高？
编辑/鸟姐
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