“在房地产新发展模式中，住房租赁将唱主角，尤其是在房地产开发建设不再均是‘一卖了之’，而是逐渐增加长期持有、出租经营比重背景下，发展住房租赁，有助于推动房地产向新发展模式平稳过渡。”近日，在主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强如是说。
显然，在房地产向新发展模式平稳过渡背景下，思考住房租赁的地位、作用、机遇，显得尤为关键。在这一过程中，政策端、企业端、金融端分别该如何发力？在发展过程中，住房租赁该如何突破与创新？又有哪些要点需要梳理？
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房地产新发展模式下，住房租赁“唱主角”
继2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”后，2022年中央经济工作会议再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。在此背景下，住房租赁在房地产新发展模式中，扮演什么角色？
论坛上，中国宏观经济研究院研究员刘琳指出，中央还未发布明确文件来阐述什么是新发展模式，但从房地产建设和消费方式来看，就是建设部门要求从增量和存量并重入手，消费方式则是租购并举，其在新模式中具有非常重要的作用，代表着住房消费方式的转变。
柴强分析指出，实行租购并举，平衡好开发建设和运营管理，房地产开发投资和住房租赁投资均能实现合理回报和良性可持续发展等，都是房地产业新发展模式的核心内容。特别是在房地产新发展模式中，房地产开发建设不再都是“一卖了之”，而是逐渐增加长期持有、出租经营的比重，因此，住房租赁将“唱主角”，未来前景也将非常广阔，行业也将加速进入黄金时代。
住房租赁的健康发展，离不开政策层面的支持。不少业内人士把2021年看作租赁住房元年，在此基础上，近年来，支持政策有了较大突破，为实施租购并举提供了较好的基础条件。
在浙江工业大学副校长虞晓芬看来，发展租赁住房，要站在优化投资环境，促进实体经济高质量发展角度去认识，要在政策供给端进一步发力，比如成立国家租赁住房基金，加速住房租赁立法等。
“要推动全国产业园区向产业社区转型，这一过程中就需要大力发展租赁住房。因为随着城中村大量拆迁，原来产业园区依托城中村解决外来务工人员居住问题的环境被打破，因此，政府部门要补相应短板，发展租赁住房，由此完善城市功能。”虞晓芬表示。
在具体做法上，虞晓芬指出，要在城市规划源头上发力，安排一定比例的租赁住房用地，由此实现职住平衡、供需结构匹配。此外，用地价格上要有所让利，由于是产业配套，建议城区出租住宅用地按租金价格进行换算。存量方面，鼓励高等院校、科研单位、医疗、大型企业在守住“安全红线”原则下，适当提高容积率，改变原来布局和规划。
值得一提的是，今年2月24日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知，主要涉及金融支持等17条内容。其中提出，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。
对此，虞晓芬指出，这一时间或还不够，建议延长至10年。此外，《征求意见稿》中指出，对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，也建议改造类的项目时间期限有所延长。
展望未来，刘琳也指出，希望出台税收政策、土地政策等更多政策，来支持市场化长租房的发展。
保租房REITs推动行业转型，应与社区治理相结合
去年以来，我国住房租赁行业迎来实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保租房REITs开闸，利好消息频传。
2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目先后上市，获得市场热烈反响。同年11月，作为首单市场化机构运营的保租房公募REITs，华润有巢REIT同样受到资本热捧。
保租房REITs开闸，对于行业而言意义深远。“保租房REITs推出，有助于推动我国房地产行业顺利转型。”北京大学光华管理学院副院长张峥说。
张峥分析道，房地产行业有两大重要发展趋势：随着增量阶段进入存量阶段，持有型房地产业务将越来越重要；房地产行业将向专业化、精细化方向发展，“当前房地产行业面临较大的转型压力，持有型业务是房地产行业一大重要方向，而租赁这一具体市场类型，为全行业平稳过渡提供了重要的现实抓手。”
在此背景下，张峥指出，相比租赁住房企业直接IPO，租赁住房REITs或是更适合的工具。其原因在于，REITs的价值主张从设计角度来看，在于持续稳定的租金现金流、成长性，不只是估值的关键要素，而股市特别是A股市场估值重成长性，因此，REITs的估值逻辑和租赁住房商业逻辑更为匹配，可形成良性的市场激励。
在保租房发展中，由于各地保障性住房相关政策和租金调整机制存在较大差异，实际情况和既有政策结合也不同，因此，保租房REITs关于补贴和未来增长预测是普遍性难题。从行业整体更加透明化和专业化发展的角度出发，张峥建议，持续优化租金补贴政策和政府租金调整机制，探索社会民生属性和市场化逻辑结合点，从而形成更加稳定、科学的长效机制。
不过，在上海市房地产科学研究院院长严荣看来，行业要保持清醒，不能过度资本化，适度资本化是行业发展润滑剂，但过度资本化则是个陷阱，“长租房的使命是满足新市民、青年人的长租需求。如果把资金回报作为首要目的，那可能本末倒置了，包括发行保租房REITs也一样，要停留在租赁体系，而不是为追求金融或其他回报。”
在发展保租房REITs过程中，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰也建议，REITs资金可退出，但责任主体不可退出。因此，保租房REITs的投资者要有所限制，不能作为纯粹的投资工具，而是要与社区治理相结合，“比如社区本身或相关利益方，要成为REITs的一部分投资者。因为，REITs不仅是赚钱可分享货币财富的工具，也要与利益相关方紧密结合。”
跨越行业陷阱，租赁企业需“放长线钓大鱼”
经历了2020年前后行业发展的洗礼，目前住房租赁市场更加稳健，秩序也更为规范。在严荣看来，长租房正处于快速发展的黄金时期，但离成熟期还有一段差距，恰恰是爬坡时期，需注意发展中的一些“陷阱”。
在他看来，行业除了要警惕过度资本化外，还需要警惕规模趋于巨型化。目前，一些租赁项目单体规模不断增长，比如纯租赁社区，入住规模超万人，这对项目运营方提出了较大挑战，其中一大隐忧就在于社区管理。
除此之外，严荣还指出，对于住房租赁企业而言，还需要警惕客群“士绅化”。所谓“士绅化”，即嫌贫爱富，给高收入人群提供租住空间，而对低收入群体关照不及，由此导致低收入群体在城市发展中不断往外迁移，增加通勤成本、通勤时间，甚至出现离开大城市的现象。
珊瑚数据CEO梁志勇也指出，目前租赁住房户型结构较单一，为追求坪效，出现了单间同质化问题，因此，呼吁更多企业来做细分市场，以满足更多细分化需求。
实际上，对于住房租赁企业来说，要下的功夫显然很多。柴强指出，企业要吸取过去房地产中介机构和开发企业的教训，坚持做优、做久、做强、做大的发展路径，“放长线钓大鱼”，不要盲目快速扩张，不要弯道超车，可能会弯道翻车。此外，企业负责人及从业人员应当将住房租赁当作自己的长久职业乃至终身职业，而不是匆匆过客，更不是临时赚钱的工具。要诚信经营服务，实行租金明码标价，说明租金构成和调整规则，合理确定租金水平和涨幅。
在陈杰看来，行业经营者要有组合化、中心化、区域化和长期化的发展思路，坚持长期主义、社区主义，构建熟人社会，“在大力推进租购同权、租购并举过程中，加强租赁机构的专业化、机构化、集中化，积极推进租赁社区营造。”
基于上述问题，严荣给出的建议在于，政府、主管部门加强引导，更多从政策体系方面加大完善力度。除此之外，强化行业生态链，即将各方主体融入完善的生态链中，构建行业的自律机制，加强租赁社区的公共管理，特别是大型、巨型租赁社区。企业层面，提升市场包容度，在产品设计上，能辐射、照顾到低收入群体。在这一过程中，离不开政府部门的相关支持，为租赁群体提供交通便捷、服务配套相对齐全的居住空间。
新京报记者 张晓兰
